房貸通常是長期負擔，即使利率只差一小段，累積多年後也可能形成明顯差額。不過，是否需要轉貸或增加資金，不應只看廣告利率，還要把開辦費、鑑價費、代書費、設定費、違約金及貸款年限一起計算。
若只是希望降低原房貸利率，轉貸可能較符合需求；若希望向原銀行增加資金，可以先詢問增貸；若原銀行無法增貸，且不希望清償第一順位房貸，才會進一步評估房屋二胎。
什麼是房屋轉貸？
房屋轉貸是由新銀行清償原銀行房貸，並將抵押權移轉或重新設定至新銀行。
常見目的：
- 爭取較適合的利率
- 拉長或調整還款年限
- 增加貸款額度
- 整合其他較高利率負債
轉貸前須先確認原房貸是否仍在綁約期，提前清償是否有違約金。
什麼是房屋增貸？
房屋增貸通常是向原本的房貸銀行申請增加額度。銀行會重新鑑價，也會重新審核收入、工作、信用與現有負債。
適合情況：
- 房屋已增值
- 房貸已償還一段時間
- 收入及信用狀況穩定
- 希望維持與原銀行往來
什麼是房屋二胎？
房屋二胎是在原本第一順位抵押權仍存在的情況下，新增第二順位抵押權貸款。
適合評估的情況：
- 原銀行增貸未通過
- 不想清償或更換原房貸
- 有較明確的短中期資金需求
- 房屋仍有足夠殘值
由於第二順位承擔的風險較高，利率與費用通常高於第一順位銀行房貸。
三種方案比較
| 比較項目 | 房屋增貸 | 房屋轉貸 | 房屋二胎 |
|---|---|---|---|
| 原房貸是否保留 | 保留 | 由新銀行清償 | 保留 |
| 是否重新鑑價 | 通常需要 | 需要 | 需要 |
| 信用審核 | 嚴謹 | 嚴謹 | 依承作單位 |
| 利率水準 | 通常較低 | 通常較低 | 通常較高 |
| 申請成本 | 視銀行規定 | 可能有違約金與設定費 | 須注意利率及各項費用 |
| 適合目的 | 增加資金 | 降息或增額 | 原銀行無法增貸時評估 |
不要只看利率，還要看總費用年百分率
比較貸款時，應要求清楚列出：
- 名目利率
- 總費用年百分率
- 開辦費
- 帳務管理費
- 鑑價費
- 代書與設定費
- 提前清償違約金
- 每月還款金額
- 總還款金額
簡單判斷流程
- 只想降低原房貸成本：先詢問原銀行調整，再比較轉貸。
- 原房屋增值、信用正常且需要資金：先詢問原銀行增貸。
- 原銀行無法增貸、急需週轉：評估二胎，但須特別檢查總成本。
- 已有多筆高利負債：先做完整收支與債務整合試算，避免只是延後問題。
